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李良利:2015年楼市金九开局平淡的原因浅析

2020-01-14 12:35:13来源:励志吧0次阅读

随着秋季的来临,月夜下的夜幕也显得较为冷清。跟环境一样,今年楼市的九月初,不但“金九”成色不足,反倒显得异常平淡。据金融界房地产数据研究中心统计:8月 1~9月6日期间,北京纯商品住宅成交74 套,较前一周下滑52.5%,而成交量则不足千套,相当于4月份的楼市水平;跟北京类似,上海商品住宅面积仅21.82万平方米,环比大幅下滑45.1 %,创下2015年大半年的单周成交量新低;面对北京、上海楼市的成交下滑,深圳也不甘寂寞,一手住宅成交量未破千,仅989套,环比下降近 0%,成交面积也跌破10万平方米,明显低于前一季度周均15万平方米的成交量......从目前全国楼市的大体情况来看:九月初期非但不是“金九”,反倒呈现一片黯淡,那么,金九开局平淡的原因是什么呢?笔者从以下几点予以浅析。

股市感冒 楼市伤风

9月前夕,我国证券市场巨幅震荡,就7月而言,股市半月逾千点的“跌跌不休”也不显少见。股灾的来临,造成资金的流动性大减,导致大部分购房者可供变现的金融资产严重缩水,即使“ 金九”来临,也不得不推迟购房计划,总的而言,股市下跌亦是对楼市利空。

比如4、5月期间,股市行情较好,股民预算充足,因而购房欲望强烈;然而伴随着股市的巨幅震荡,股民的资金因未能及时撤离而严重缩水,面对损失惨重的现状,不少人不得不调整预算,短期内难有购房能力。因此,股市下跌会影响楼市购买力,将投资人盈余一扫而空,甚至血本无归,如果连买房首付都支付不了,谈何楼市利好呢?这也印证了“股市感冒,楼市伤风”的说法。

高潮后的疲软 透支严重

据金融界房地产数据研究中心的统计数据:深圳6月新房平均成交量为1715套,7月平均成交量为1400套,而8月仅为1296套,从上面数据不难看出,新房成交套数明显呈下降趋势,上海的情况也大体如此,高潮之后的疲软,是“金九”平淡的另一个原因。

在2015年上半年尤其是整个二季度,伴随着政策利好及股市暴涨的财富效应,楼市也显现出了兴奋情绪,部分股市获利资金纷纷转入楼市,即:股市反哺楼市,再加上很多开发商抢准了上半年的出货窗口,为提前完成全年销售指标而不遗余力,这促使上海的改善性需求得到了集中释放,导致众多楼市客户在上半年透支得比较严重。高潮的过程是美好的,而高潮后疲软是难以避免的,7、8月成交量持续萎缩,9月初期平淡的局面,既是让人难以满意,也是不可避免。

开发商策略调整 谨慎推盘

7、8月成交量的下降趋势反映出了楼市市场的供需变化,因此,即便是传统时期“金九十银”的来临,开发商也不得不频频调整策略,而那些开盘或加推的楼盘,与其说是为了增加成交量,不如说是为了试探行情!面对互联网+的猛烈冲击,成交环比的日渐缩量,拿地的日益艰难,以及“面粉比面包贵”、“大鱼吃小鱼”的现实状况,开发商都显得极其谨慎,谁也不愿意做那只中彩倒地的“出头鸟”。再加上重新储客期的时间需求,于开发商而言,9月少量分批推盘,10月加大优惠力度向年底冲刺的保守策略再合适不过。

房价价格不定 购房者持币观望

进入第三季度,房地产市场持续走弱,房地产开发投资额增速变缓,去库存压力大。尽管开发商推案规模和营销力度均明显提升,但面对“二套房公积金首付二折”、“首套房平均利率8.98折”、“闸北静安联姻”等一系列政策的出台及变动,房价的涨跌也变得扑朔迷离。而当前房地产市场并未明显转暖,开发商也未做出让购房者“心动”的大幅优惠,因此,许多潜在的购房者只能继续维持持币观望状态,买卖双方处于僵持阶段。

房企效益下滑 转型成大势所趋

据金融界房产数据研究中心统计:在2015年144家房地产上市公司中,负债合计近 .4万亿元,平均负债率达76.8%,其中67家收入同比下滑,74家盈利下降甚至亏损严重。房企效益不断下滑,再加上极高的负债率,转型已成房企生存必走之路。

在转型道路上,房企转型可谓是众态百生,从“互联网+”,到“+保险”,到“+医疗”,可谓是“八仙过海,各显神通”,如万达坚持去地产化,先后将目光投向马德里竞技足球俱乐部、同程旅游等企业,并在9月初并购美国世界铁人公司,积极向体育赛事领域渗透;而碧桂园、中海等房企先后宣布,计划分拆旗下业务独立上市,碧桂园筹划分拆酒店业务,中海地产则宣布将物业管理业务分拆上市;恒大地产则扩张到矿泉水、粮油领域。房企转型,势必会缩减房地产相关业务比重,进而对楼市成交量产生一定影响。

总而言之,楼市有旺季必有淡季,这是市场自由调节和国家宏观调控共同作用后的结果。面对效益的大幅下滑,房企转型,做好线上线下是当前众多房企的必由之路。

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